오늘은 P2P 대출의 정의에 대해 알아본 후 P2P 대출이 가장 활발하게 일어나고 있는 아파트 후순위 담보대출 구조와 위험의 정도에 대해 알아보겠습니다.
P2P 대출은 '온라인을 통해 대출, 투자를 연결하는 핀테크 서비스'라고 정의되고 있습니다. 다만 해당 정의는 ‘한국 P2P 금융협회 / 온라인 투자연계 금융협회’라는 곳에서 내린 정의이며 해당 협회는 P2P 회원사들이 P2P 시장의 발전을 위해 공동 설립한 법인이라는 점은 인지하셨으면 합니다
온라인 투자연계 금융협회 바로가기
P2P에 대해 이야기할 때 항상 빠지지 않고 거론되는 것은 ‘크라우드 펀딩’입니다. 그러나 P2P 대출은 근본적을 크라우드 펀딩과는 다릅니다.일반적으로 크라우드 펀딩은 상품, 아이디어 등을 통해 다수로부터 돈을 빌려 제작 후 물품을 판매하는 시스템입니다.
▲ 와디즈 크라우드 펀딩 사이트
물론 크라우드 펀딩 시장에 더 다양한 방법이 있을 수 있겠지만 현재 시장에서 진행되고 있는 펀딩은 위와 같은 형태입니다.
그렇기 때문에 돈을 투자해 물건을 받는 것이 아닌 이자를 받는 것이 정론입니다. 이 과정에서 투자하는 아파트에 대한 후순위 담보설정을 통해 투자금을 보호합니다. 하지만 선순위 1금융권 대출이 아닌 후순위 담보대출이기에 대체적으로 높은 금리수준을 유지하고 있습니다.
최근 기준금리 상승으로 인해 P2P의 평균 대출금리는 약 9%~11% 사이라고 보시면 됩니다. 또한 담보대출의 만기가 최장 1년인 단기 상품입니다.
▲ P2P 대출 금리 예시 (이미지 출처 피플펀드)
'대출금리가 높은 이유는 명확해요. P2P 대출은 DSR 규제에 포함되지 않습니다'
그래서 은행권에서 대출이 불가능한 분들이 자산을 담보로 빌리거나, 급하게 현금이 필요하신 분들이 짧은 기간동안 돈을 활용하기 위해 빌리는 경우가 많습니다. 소위 말해 P2P 대출자의 공통적인 특징은 1금융원에서의 대출이 용이하지 않다는 것입니다.
그렇기 때문에, P2P를 통해 돈을 투자하고 싶으신 분들은 대출자의 신용이 아닌 투자물건의 담보가치를 믿고 회수가능성을 판단해야 합니다.
▲ P2P 대출 구조 (이미지 출처 8Percent)
일반적으로 P2P대출자가 상환이 불가능할 경우 해당 담보물건은 경매로 넘어가게 되고, 경매 매각대금 중 선순위에 있는 은행에서 돈을 먼저 수취해갑니다. 추후 남은 금액을 후순위 투자자들이 가져가는 구조입니다.
투자 물건의 LTV비율이 낮으면 낮을수록 최악의 상황에서 회수할 수 있는 가능성이 높습니다. 또한 자산가치가 현재와 같이 지속적으로 하락하는 경우에는 조금 더 보수적으로 LTV기준을 잡아야 합니다.
물론 아파트의 위치, 세대수 등도 고려해야할 요소이며, 집주인의 실거주 여부도 꼭 같이 확인해야합니다.
개개인 마다 투자의 성향이 다르고, 기대수익률이 다른 만큼 정확한 기준이라는 것은 존재하지 않습니다.
다만, 현재 하락하고 있는 시장상황에서 안정적으로 이자를 받고 추후 회수까지 바라보신다면 기본적으로 대출자가 실거주하고 있는 아파트를 권장드립니다. 실거주를 한다는 것은 해당 물건에 거주를 유지할 수 있는 경제적 능력이 된다는 의미이며, 최악의 상황에서 물건이 경매에 넘어갔을 경우 대처하기도 쉽습니다.
또한 LTV 기준을 40% 이하로 잡는 것이 좋다 생각됩니다. 여기서 말씀드린 LTV는 선순위 대출과 P2P대출이 합쳐진 LTV 비율입니다.
투자한 아파트의 하락 여부의 판단은 오로지 투자자에게 있습니다. 그렇기 때문에 투자 시 아파트의 입지조건, 학군, 세대수 등을 다방면 적으로 살펴본 후 투자하는 것을 권장드립니다.
추가적으로 개인 투자일 경우 정부에서 투자자 보호를 위해 최대 투자 한도를 지속적으로 낮추는 모습을 보여주고 있습니다. 현재 개인의 부동산 담보상품 투자한도는 1,000만원 입니다.
▲ P2P 대출 투자한도 (이미지 출처 어니스트펀드)
법인의 경우에는 투자 제한이 없으니 현금 보유 상황에 따라 법인 유지비용 등을 고려하셔서 유동적으로 움직이시는 것이 중요합니다.
