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2022.06.12
안녕하세요. 토핀입니다!
5월 리츠 동향과 함께 새로운 시각으로 바라본
리츠 인사이트를 준비했습니다.
2023. 5월의 리츠 동향 알아보기
리츠 투자시 기대할 수 있는 것은 리츠의 주가상승과 분기마다 나오는 정기배당 외에도 자산매각 등의 이벤트가 발생시 받을 수 있는 특별배당이 있습니다. 최근 국내 오피스리츠들의 자산매각 시도에 따라 특별배당 가능성이 높아지고 있습니다.
신한알파리츠는 5월 중순 ‘용산더프라임타워’의 매각 우선협상대상자로 이지스자산운용을 선정했습니다. 시장에서 매각가로 2,500억원 내외를 예상하고 있습니다.
또 NH프라임리츠는 작년부터 진행한 ‘삼성SDS타워’ 매각의 본입찰을 준비하고 있으며 올 하반기 매각이 유력합니다. 이에 더해 NH올원리츠도 ‘에이원타워 인계’ 매각을 위해 매각주관사 선정작업에 돌입했습니다.
국내 오피스업황이 글로벌 환경 대비 우호적인만큼 국내 오피스리츠에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.
토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 1
최근 전세사기가 수면위로 등장함과 동시에 MZ세대의 선호도가 맞물리며 ‘코리빙(공유주거)’의 수요가 증가하고 있습니다. 코리빙은 미국과 유럽 등 월세가 비싼 글로벌 대도시 중심으로 자리잡고 있었으며 최근 우리나라에서도 전세의 월세 전환이 가속화되며 최근 디벨로퍼들을 중심으로 많은 부동산 플레이어의 관심을 받고 있습니다.
지난 달, 현대오일뱅크 주유소를 활용하여 적극적인 개발에 나서고 있는 코람코에너지리츠는 안국역 앞에 위치하고 있는 현대오일뱅크 재동주유소 부지에 코리빙하우스를 개발하겠다는 계획을 발표했습니다.
해당 부지는 연면적 약 1,100평 규모로 건물 내에 카페, 라운지, 영화관, 이벤트룸, 트레이닝룸, 루프탑 정원 등 다양한 커뮤니티 시설을 도입하여 CBD 지역에서 근무하는 MZ세대 직장인들을 공략하겠다는 계획입니다. 뿐만 아니라 코람코에너지리츠는 사명에서 ‘에너지’라는 단어를 ‘라이프’로 대체하여 본격적인 생활밀착형 리츠로 거듭나고자 합니다.
또 코리빙 브랜드 ‘디어스’를 운영하는 ‘스티븐스’는 이지스자산운용의 품을 떠나 위워크코리아 전 대표가 운영하는 프롭테크 기업 ‘동네’로 인수되었습니다. 스티븐스는 명동과 판교에서 디어스라는 브랜드명으로 코리빙 하우스를 운영해왔습니다. 매각과정에서 SK디앤디, 알스퀘어, MGRV 등 많은 기업들이 관심을 가져 코리빙 트렌드의 위치를 가늠해볼 수 있었습니다.
다만, 코리빙에 대한 우려의 목소리도 있습니다. 먼저 비슷한 면적의 오피스텔, 빌라 등에 비교하면 주거비가 적게는 1.5배에서 3배까지도 비싸다는 단점이 있습니다. 아직 지불능력이 충분치 않은 2030 MZ세대를 수요층으로 보기에 얼마만큼의 코리빙 공급을 감당할 수 있을지 미지수입니다. 또 금리가 안정화되고 있고, 전세제도에 대한 보완책이 나오고 있는 만큼, 한국의 전통적인 임대방식인 전세로 임차인의 수요가 회귀할 것이라는 지적도 있습니다.
코리빙하우스가 개인 임대인 중심의 한국주택시장을 기업 중심의 임대시장으로 탈바꿈시킬지 관심이 필요하며, 리츠를 통해 트렌드에 대한 배팅도 지켜볼만 합니다.
토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 2
3대 부동산 전문 자산운용사로 꼽히는 이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁 중 하나인 마스턴투자운용은 국내외 부동산에 약 30조원의 AUM을 갖고 있는 회사입니다. 이러한 대형 자산운용사에 잡음이 연이어 들려오고 있습니다.
첫 잡음은 플라이강원의 카펠라양양 인수대금 납입건에서 들려왔습니다. 마스턴투자운용은 작년 12월까지 클로징하기로 한 카펠라양양 거래의 잔금을 납입하지 못했습니다. 해당 잔금규모는 300억원으로 마스턴투자운용의 외형에 비해 크지 않아 시장의 의문을 낳았습니다. 당시 잔금납입일정은 2023년 3월 31일로 미뤄졌으나 이 역시 지켜지지 못하며 플라이강원의 정상화에도 영향을 주었습니다.
그 이후 마스턴투자운용이 선매입을 약정한 다수 물류창고의 대금도 납입하지 못하고 있다는 소식도 전해졌습니다. 대표적으로 인천 중구 항동 7가 94-5, 95-9번지에 위치한, 매입가 1804억원의 저온물류창고가 있습니다. 마스턴 측은 해당 물류센터가 선매입 요건을 충족하지 못했다고 주장하나 시장에서는 실질적인 이유가 아닌 것으로 보고 있습니다. 이러한 과정 중에 해외투자부문 김종민 대표를 포함한 주요 인력들까지 이탈하였습니다.
여기에 더해 지난 5월 금감원이 마스턴투자운용의 최근 5년간 투자를 조사하겠다고 발표하였습니다. 김대형 대표가 개인소유 및 가족명의 법인을 활용하여 상당한 규모의 사익을 추구했다는 의혹을 받고 있습니다. 해당 프로젝트로 서소문 동화빌딩, 여주 물류센터, 호미곶 골프장 등이 거론되고 있습니다.
국내를 대표하는 부동산 자산운용사 중 한 곳인만큼 업계에서 마스턴투자운용에 우려섞인 시각을 보내고 있습니다. 수많은 시행사와 캐피탈, 저축은행 등을 중심으로 한 PF대주단까지 많은 이해관계자가 영향을 받을 사안인만큼 질서있는 정리가 반드시 필요해보입니다.
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