2023. 4월의 리츠 동향 알아보기
미국 오피스에 주로 투자하는 보나도 리얼티가 2023년 말까지 배당 중단을 발표하는 등 미국 상업용 부동산에 노이즈가 지속적으로 발생하고 있습니다. 그에 비해, 수요보다 공급이 부족한 서울 오피스는 공실률과 임대료 환경이 우호적입니다. 미국 오피스를 포트폴리오에서 축소한 만큼, 서울 오피스로 그 비중을 대체하는 것이 유효한 전략으로 판단됩니다.
구체적으로 GBD의 공실률은 신축 포함 1.8%, 임대료는 3.6% 상승하였고 YBD의 공실률은 신축포함 1.7%, 임대료는 4.6% 상승하였습니다. 또 CBD는 신축포함 3.0%의 공실률, 임대료는 2.1% 상승하여 서울 3대 핵심 업무지구의 지표가 모두 우수합니다.
토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 1
신한알파리츠는 4월 20일과 21일 양일 간 유상증자 구주주 청약을 진행했습니다. 최근들어 국내 리츠의 IPO 성적표가 좋지 못했기에 시장에서 유상증자의 결과에 대한 우려도 있었습니다. 그러나 경쟁률 138%로 실권주가 발생하지 않고 우수한 성적으로 유상증자 청약이 마무리되었습니다.
신한알파리츠는 이번 유상증자로 743억원을 확보하였고 캠브리지빌딩과 그레이츠청계(대일빌딩) 대출금을 상환하는데 사용할 계획입니다. 각 빌딩에 300억원과 435억원이 투입됩니다. 대출금이 상환되면 신한알파리츠의 LTV가 65%에서 61%로 내려가 추후 금융조달여건도 우호적일 것으로 예상합니다.
신한알파리츠는 상장 이후 4번의 유상증자에서 모두 실권주가 발생하지 않고 100% 넘는 경쟁률을 기록하였습니다. 특히 이번 유상증자는 녹록치 않은 시장환경에서 이뤄졌기에 더욱 더 시장의 이목을 끌었습니다.
이런 배경에는 서울 핵심 업무지구의 프라임 오피스 공급부족이 있는 것으로 추정됩니다. 미국과 유럽을 중심으로 오피스 자산이 문제가 되고 있는 것과 달리, 서울의 3대 핵심 업무지구인 CBD, GBD, YBD에서는 오피스 공급이 부족하고 이로 인해 임대료가 지속 상승중입니다. 여기에 더해 검증된 신한알파리츠의 리츠 운용 역량도 유상증자 성공에 영향이 있었던 것으로 보입니다.
신한알파리츠는 오피스에 특화되어 있는 리츠로 총 8개의 프라임빌딩을 보유하고 있으며, 자산 규모는 2조 2000억원으로 추산됩니다. 9개의 프라임 빌딩은 CBD에 5개, GBD에 2개, 판교/분당권역에 1개로 구성 되어있습니다. 99% 이상의 임대율을 기반으로 연 평균 7% 내외의 배당수익률을 기대할 수 있습니다.
토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 2
현대차는 2023년 1분기 영업이익 3.6조원을 기록하며 반도체 업황 악화로 실적이 약화된 삼성전자를 넘어 1분기 상장사 전체 1위 영업이익을 차지했습니다. 올해 도요타와 GM의 수익성을 넘어설 것으로 예상되고 있습니다. 현대차그룹에 좋은 소식이 이어지는 중 부동산 관련된 두 가지 소식도 전해졌습니다.
첫번째는 현대차가 SK디앤디로부터 역삼동 소재의 타이거318빌딩을 매입하여 사옥으로 활용한다는 소식입니다. 타이거318빌딩은 서울 강남구 역삼동 831-7에 위치한 강남역 역세권 프라임 빌딩입니다. 두번째는 정의선 현대차 회장이 GBC 개발을 미루고 전기차 등 미래 모빌리티 투자를 우선시하겠다는 소식입니다.
이 두가지 소식이 맞물리며 시장에서는 현대차가 사실상 GBC 개발을 포기했다는 소문이 퍼졌습니다. 그러나 내용을 상세히 살펴보면 각각 독립적 의사결정임을 알 수 있습니다.
먼저 타이거318빌딩 매입의 배경은 기존에 현대차 국내 영업본부가 사옥으로 활용하고 있던 '오토웨이타워'의 소유주가 넥슨으로 바뀌며 직접 사용 의사를 알렸기 때문입니다. 현대차 국내사업본부에게는 오토웨이타워 인근의 새로운 오피스가 필요한 상황이었습니다.
또 GBC 개발에 박차를 가하기에도 두 가지 관점에서 적합한 타이밍은 아닌 것으로 보입니다.
첫째로 현대차의 본업이 쾌속질주를 하고 있는 만큼 주마가편의 자세로 모빌리티 투자를 확대하는 것이 그룹 경쟁력을 키우는데 더 올바른 전략으로 보입니다. 현대차는 2030년까지 전기차 분야에 24조원을 투자해 31종의 전기차 라인업을 확보, 전기차 글로벌 톱3에 들겠다는 목표를 세우고 있습니다.
두번째로 현재의 고물가, 고금리 환경은 대규모 부동산 개발을 하기에 적합하지 않은 환경입니다. GBC 자체가 당장의 경제성을 가져오는 것은 아니기 때문에 부동산 개발의 적기가 왔을 때 투자를 하겠다는 판단으로 보입니다.
프라임 오피스가 부족해 임직원이 여러곳에 흩어져 일하는 비효율성을 갖고 있고, 적지 않은 돈을 이미 투자한 현대차그룹 입장에서 GBC 개발의 시기가 바뀔 수는 있으나 계획이 없던 일이 되진 않을 것으로 판단됩니다.
