2023. 3월의 리츠 동향 알아보기
3월 자산시장의 최대 이슈는 SVB와 시그니처뱅크, CS 노이즈였습니다. 정부의 예금보증 및 매각을 통해 리스크가 표면적으로 일단락 되었으나, 불안해진 투자자들의 움직임은 분주했습니다.
특히 미국 지역은행의 CRE(상업용 부동산) 익스포져가 높다는 소식에 지역은행은 물론 오피스 자산을 많이 보유하고 있는 리츠의 하락세도 가팔랐습니다.
상승하는 대출금리에 더해, 수요보다 많은 공급으로 늘어가는 공실들이 문제가 되고 있습니다.
대규모 공실문제가 해소되는데 적지 않은 시간이 필요해보입니다. 따라서 리츠 투자 시, 임차인의 우량도와 임차 구조 및 조달 금리를 면밀히 따져 포트폴리오 리밸런싱이 필요합니다.
토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 1
하나금융그룹은 작년 2월 여러 지역에 흩어져 있는 그룹 계열사를 인천 청라로 모아 '하나드림타운'을 조성한다고 발표하였습니다. 2025년 준공을 목표로 하는 하나드림타운은 하나은행, 하나카드, 하나증권, 하나생명, 하나손해보험, 하나금융지주 등 6개사를 입주시켜 약 3,000명의 금융인력이 근무할 예정입니다.
하나금융그룹 전체가 청라 신사옥으로 이전한다면, 기존에 사용하고 있던 사옥은 매물로 나오거나 임차해지 가능성이 있습니다. 국내 상장리츠 중 하나금융그룹 계열사의 임차비율이 가장 높은 리츠는 코람코더원리츠입니다.
코람코더원리츠가 보유하고 있는 자산은 하나증권빌딩 단독으로, 해당 빌딩의 66.9%를 하나증권이 임차하고 있습니다. 임차만기는 25년 12월로 하나드림타운의 준공과도 맞물리는 시기입니다. 서울 근무가 필수적인 투자은행(IB) 등은 임차를 유지하겠으나 적지 않은 비율의 부서와 인력이 청라로 이동할 가능성이 높습니다.
동시에 2025년 11월은 코람코더원리츠의 장기차입금 (총 차입금의 87.8%)의 만기이기도 합니다. 최근 금리상승에도 코람코더원리츠가 타 리츠에 비해 주가 방어력이 있었던 것은 리파이낸싱이 거의 없었기 때문입니다.
여러 이슈가 겹치는 2025년 하반기는 코람코더원리츠의 주가가 흔들릴 수 있는 시기로 보입니다. 그러나 하나증권 빌딩의 입지가 우수한만큼 다음 임차인을 원활하게 구한다면 해당 시기는 좋은 기회가 될 수도 있습니다.
토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 2
최근 미국오피스를 중심으로 해외 부동산에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 미국 SVB에 이어 다음 부실은 상업용 부동산에서 나타날 가능성이 있다는 의견입니다. 이러한 리스크는 국내에 상장되어 있는 리츠에게도 피해갈 수 없는 문제입니다. 따라서 해외 상업용 부동산 가격 하락으로 발생하는 '캐쉬트랩(Cash Trap)'의 대응전략을 알아보고자 합니다.
캐쉬트랩 (Cash Trap, 현금 유보 의무)은 자산의 감정평가금액이 하락할 경우 자산가치에 대한 담보대출 금액이 커지면서 발생합니다. LTV(담보대출비율)가 기준치를 넘어서는 경우, 추가 부채가 발생할 확률이 높아 조기상환을 위해 현금을 묶어두는 방ㅅ식입니다. 이러한 경우 리츠의 배당여력이 줄어들어 리츠 가격하락으로 이어질 수 있습니다.
최근 캐쉬트랩 이벤트가 발생한 리츠는 마스턴프리미어리츠와 KB스타리츠입니다.
먼저 마스터프리미어리츠에서는 프랑스 소재의 노르망디 아마존물류센터와 남프랑스 아마존 물류센터에 문제가 생겼습니다. 두 물류센터의 자산가치 하락으로 LTV(담보대출비율)가 현금유보 기준인 65%를 초과하게 되었습니다. 당장은 예비비로 배당을 지급한다는 입장이나 추가 가치하락이 발생하거나 가치 반등이 없어 캐쉬트랩이 지속될 경우 추후 배당여력이 감소할 수 있습니다.
다음으로 KB스타리츠에서는 영국 처트시에 위치한 삼성전자 유럽 본사에 문제가 발생하였습니다. 이역시 자산가치 하락으로 LTV가 67.9%까지 올랐습니다.
KB스타리츠 역시 예비비를 통해 배당을 정상적으로 지급할 수 있다는 입장이나, 자산가치 추가 하락이 발생할 경우 문제가 커질 수 있습니다.
시장에서는 위 우려가 반영되어 가격하락이 발생하고 있습니다. 특히 마스턴프리미어리츠의 경우 자산시장이 가장 흔들렸던 2022년 10월 수준까지 하락하고 있습니다. 그러나 문제가 발생한 물류센터의 경우 마스턴프리미어리츠가 보유하고 있는 자산 내에서 10% 미만의 비중이며 임대료 역시 동반인상 가능한 우량 임차인의 마스터리스가 있다는 점에서 과도한 주가하락은 기회로 활용할 가치가 있다고 판단됩니다.
