2022.03.10



안녕하세요. 토핀입니다!

2월 리츠 동향과 함께 새로운 시각으로 바라본

리츠 인사이트를 준비했습니다.




2023. 2월의 리츠 동향 알아보기


예상보다 양호한 글로벌 리츠 수익성
재개되는 국내 리츠 신규 상장



2월에 글로벌 리츠의 4분기 실적 공시가 연이어 진행되었습니다. 특히, 미국 주요 리츠의 양호한 성과가 눈에 띄었습니다.

아래는 주요 리츠의 실적발표 내용입니다.


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또한 국내 리츠 업계에서도 좋은 소식이 이어지고 있습니다.


NH올원리츠, 롯데리츠 등이 리파이낸싱으로 자금조달에 성공하였고 신한알파리츠도 892억원의 유상증자를 앞두고 있습니다.


이에 더해 삼성FN리츠, 한화리츠 등 초대형 리츠들이 미뤘던 신규 상장 프로세스를 밟고 있습니다. 두 리츠 모두 프라임 오피스를 다수 보유한 리츠로 국내 시장 성장에 큰 역할을 할 것으로 예상합니다.


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토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 1


리츠로 쿠팡의 첫 2분기 연속 흑자를 바라본다면?


쿠팡이 현재 비즈니스 모델을 정립한 2010년도 초반 이후 처음으로 2분기 연속 흑자를 기록했습니다. 3월 1일 (한국시간) 쿠팡이 미국 SEC에 제출한 4분기 실적 보고서에는 2022년 3분기 7742만 달러의 영업이익을 기록했고 4분기에도 8340만 달러의 영업이익을 올렸다는 내용이 담겨있습니다.



이러한 낭보는 리츠 투자 아이디어로 이어질 수 있습니다. 최근 리츠시장에서 투자자들이 가장 예민한 부분은, 부동산 임차인들이 임대료 인상을 얼마나 감내할 수 있는지에 대한 것입니다.



대출금리가 상승한 만큼 임대료를 동반 상승시킬 수 있어야 리츠의 수익성이 유지될 수 있습니다. 그러나 많은 임차인들이 임대료 인상을 감당하지 못하고 마스터 리스 이후 계약을 종료하는 경우가 생기고 있습니다.



임차인의 재무상태가 개선된다면 임대료 인상을 감내할 가능성이 훨씬 더 높아지는 것입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 국내 최초의 순수 물류전문 리츠로 수도권에 투자자산의 90%, 영남권에 투자자산의 10%를 투자하고 있습니다. 이 물류센터의 핵심 임차인이 바로 쿠팡입니다.



ESR켄달스퀘어리츠는 국내 물류센터 공급이 크게 늘어나며 리츠 중 가장 낙폭이 큰 편입니다. 또 올해 말 리파이낸싱을 예정하고 있어 불확실성도 반영되고 있습니다. 그러나 ESR켄달스퀘어리츠는 초대형 물류센터 중심으로 투자하고 있으며, 임차인들이 쉽게 대안을 구할 수 있는 대상은 아닙니다.



또 선제적인 임대료 인상을 시도하고, 임차인들에게 받아들여진다면 리파이낸싱 역시 우호적인 조건으로 이뤄질 수 있습니다. 따라서 쿠팡의 실적개선은 ESR켄달스퀘어리츠의 펀더멘탈 강화로 이어질 수 있어 관심을 가져볼 만하다 판단됩니다.


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토핀의 흥미로운 시장 인사이트. 2


리츠버전 SM엔터테인먼트 사태가 있다고?


최근 행동주의 펀드가 광폭행보를 보이고 있습니다. 특히 3월부터 시작되는 정기 주주총회 시즌을 앞두고 새로운 행동주의 펀드의 움직임이 다수 포착되고 있습니다.



여러 행동주의 펀드 중 가장 시장의 주목을 끌고 있는 것은 현재 SM 공개매수 경쟁까지 이르게 한

얼라인파트너스입니다. 얼라인파트너스는 작년 SM의 지분 9.1%를 확보한 뒤 이수만 프로듀서의 개인 회사 '라이크 기획'을 수면 위로 부상시켰습니다. 그 이후 카카오, 하이브 등 굵직한 주체들이 판에 뛰어들며 메가 이벤트가 되었습니다.



또 KT&G를 상대로 행동주의 주주행동을 펼치고 있는 안다자산운용, 현대백화점, 풍산, DB하이텍 등 수많은 기업이 행동주의 펀드의 정조준을 받고 있습니다. 이러한 현상은 리츠에서도 공통적으로 나타나고 있습니다.



지난 달, 국내 부동산 운용업계의 큰 손인 코람코자산운용이 여러 리츠 AMC를 대상으로 주주서한을 발송했다고 합니다. 현재 코람코자산운용은 디앤디플랫폼리츠, SK리츠, 이지스밸류리츠 등 많은 리츠의 지분을 5% 이상씩 보유하고 있습니다.



주주서한의 주요 내용으로 과도한 가치를 평가받는 자산 편입 자제, 유상증자 및 리파이낸싱 등 자금조달 과정에서 이자비용을 최우선시 해달라는 요구 등이라고 합니다.



행동주의 트렌드가 시장의 중심이 될수록 코람코자산운용이 보유하고 있는 리츠에 관심을 가질 필요가 있겠습니다.


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이번달의 토핀 투자 인사이트는 어떠셨나요?


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