노르망디 아마존 물류센터 (출처 : 마스턴프리미어리츠)
노르망디 아마존 물류센터 (출처 : 마스턴프리미어리츠)
최근 미국오피스를 중심으로 해외 부동산에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 미국 SVB에 이어 다음 부실은 상업용 부동산에서 나타날 가능성이 있다는 의견입니다. 이러한 리스크는 국내에 상장되어 있는 리츠에게도 피해갈 수 없는 문제입니다. 따라서 해외 상업용 부동산 가격 하락으로 발생하는 '캐쉬트랩(Cash Trap)'의 대응전략을 알아보고자 합니다.
캐쉬트랩 (Cash Trap, 현금 유보 의무)은 자산의 감정평가금액이 하락할 경우 자산가치에 대한 담보대출 금액이 커지면서 발생합니다. LTV(담보대출비율)가 기준치를 넘어서는 경우, 추가 부채가 발생할 확률이 높아 조기상환을 위해 현금을 묶어두는 방ㅅ식입니다. 이러한 경우 리츠의 배당여력이 줄어들어 리츠 가격하락으로 이어질 수 있습니다.
최근 캐쉬트랩 이벤트가 발생한 리츠는 마스턴프리미어리츠와 KB스타리츠입니다.
먼저 마스터프리미어리츠에서는 프랑스 소재의 노르망디 아마존물류센터와 남프랑스 아마존 물류센터에 문제가 생겼습니다. 두 물류센터의 자산가치 하락으로 LTV(담보대출비율)가 현금유보 기준인 65%를 초과하게 되었습니다. 당장은 예비비로 배당을 지급한다는 입장이나 추가 가치하락이 발생하거나 가치 반등이 없어 캐쉬트랩이 지속될 경우 추후 배당여력이 감소할 수 있습니다.
다음으로 KB스타리츠에서는 영국 처트시에 위치한 삼성전자 유럽 본사에 문제가 발생하였습니다. 이역시 자산가치 하락으로 LTV가 67.9%까지 올랐습니다.
KB스타리츠 역시 예비비를 통해 배당을 정상적으로 지급할 수 있다는 입장이나, 자산가치 추가 하락이 발생할 경우 문제가 커질 수 있습니다.
시장에서는 위 우려가 반영되어 가격하락이 발생하고 있습니다. 특히 마스턴프리미어리츠의 경우 자산시장이 가장 흔들렸던 2022년 10월 수준까지 하락하고 있습니다. 그러나 문제가 발생한 물류센터의 경우 마스턴프리미어리츠가 보유하고 있는 자산 내에서 10% 미만의 비중이며 임대료 역시 동반인상 가능한 우량 임차인의 마스터리스가 있다는 점에서 과도한 주가하락은 기회로 활용할 가치가 있다고 판단됩니다.
