용인 1 물류센터 (출처 : ESR켄달스퀘어리츠)
용인 1 물류센터 (출처 : ESR켄달스퀘어리츠)
쿠팡이 현재 비즈니스 모델을 정립한 2010년도 초반 이후 처음으로 2분기 연속 흑자를 기록했습니다. 3월 1일 (한국시간) 쿠팡이 미국 SEC에 제출한 4분기 실적 보고서에는 2022년 3분기 7742만 달러의 영업이익을 기록했고 4분기에도 8340만 달러의 영업이익을 올렸다는 내용이 담겨있습니다.
이러한 낭보는 리츠 투자 아이디어로 이어질 수 있습니다. 최근 리츠시장에서 투자자들이 가장 예민한 부분은, 부동산 임차인들이 임대료 인상을 얼마나 감내할 수 있는지에 대한 것입니다.
대출금리가 상승한 만큼 임대료를 동반 상승시킬 수 있어야 리츠의 수익성이 유지될 수 있습니다. 그러나 많은 임차인들이 임대료 인상을 감당하지 못하고 마스터 리스 이후 계약을 종료하는 경우가 생기고 있습니다.
임차인의 재무상태가 개선된다면 임대료 인상을 감내할 가능성이 훨씬 더 높아지는 것입니다.
ESR켄달스퀘어리츠는 국내 최초의 순수 물류전문 리츠로 수도권에 투자자산의 90%, 영남권에 투자자산의 10%를 투자하고 있습니다. 이 물류센터의 핵심 임차인이 바로 쿠팡입니다.
ESR켄달스퀘어리츠는 국내 물류센터 공급이 크게 늘어나며 리츠 중 가장 낙폭이 큰 편입니다. 또 올해 말 리파이낸싱을 예정하고 있어 불확실성도 반영되고 있습니다. 그러나 ESR켄달스퀘어리츠는 초대형 물류센터 중심으로 투자하고 있으며, 임차인들이 쉽게 대안을 구할 수 있는 대상은 아닙니다.
또 선제적인 임대료 인상을 시도하고, 임차인들에게 받아들여 진다면 리파이낸싱 역시 우호적인 조건으로 이뤄질 수 있습니다. 따라서 쿠팡의 실적 개선은 ESR켄달스퀘어리츠의 펀더멘탈 강화로 이어질 수 있어 관심을 가져볼 만하다 판단됩니다.
