윤석열 정부 출범 후 첫 부동산 종합대책이 발표되었습니다. 2020년 발표된 7.10 부동산 대책 이후 약 2년만인데요, 6월21일 부동산대책의 주제는 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’였습니다.
즉, 이번 정부는 현재 부동산 시장을 정상적이지 않다고 판단한다는 메시지와 동일하게 볼 수 있습니다.
이번 부동산 대책은 ‘임대차 시장 안정방안 및 정상화’와 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’ 두가지 큰 주제에 관해서 다루고 있습니다.
※ 이번 부동산 대책의 핵심은 규제 완화입니다.
현 정부는 지난 5년간 저금리에 따른 자금의 유동성 증가, 과도한 수요규제 및 주요지역에 대한 수급 미스매치 등으로 인해 시장에 불안이 발생했다고 판단했습니다.
그러나 최근 금리인상 본격화 및 주택가격에 대한 고점인식이 확산됨에 따라 큰 틀의 하향 안정흐름이 나오기 시작했고, 국지적 불안요인발생에 대한 선제 대응이 필요한 것으로 보고 있습니다.
과도하게 풀린 유동성에 대한 강한 긴축으로 인해, 현재 시장은 하락 전환되었으며, 매물확대 및 거래량 감소로 인해 ‘매수자 우위’ 및 ‘임차인 우위’의 시장상황으로 변동되었고 이로 인한 시장충격을 대비한다는 뜻입니다.
그럼 지금부터 실거주자, 갭투자자, 무주택자 모두가 관심을 가져야 하는 세부 추진과제에 대해 중요한 것들만 설명을 드리겠습니다.
지난 문재인정부의 임대차3법으로 인해 임차인의 계약갱신청구권을 현행 2년에서 4년(2+2)로 진행했습니다.그렇기에 이번 계약갱신청구권 만료가 다가오는 8월부터 많은 임대인들이 주택가격 상승에 맞춰 높은 전세가를 받으려고 하는 것은 당연합니다.
이러한 상황으로 임차인보호를 위해 현정부에서는 상생임대인 지원제도를 개선했습니다. 기존 1주택 + 9억원이하의 주택소유주에게만 상생임대인 혜택이 부여되었지만, 개선안은 다주택자더라도 1주택 전환계획이 있으면 주택가격의 상한제한을 두지 않았습니다. 상생임대인 자격을 대폭 완화한 것으로 볼 수 있습니다.
요건에 맞는 임대인이 기존 전세금에서 5%이내로만 증액할 경우 1주택자 비과세를 위한 조건인 2년 거주 의무조건을 면제해주게 됩니다.만약, 임차인이 재계약을 하지 않을 경우에도 5%이내로 증액 후 새 임차인과 계약하게 되면 2년 거주의무 조건이 동일하게 면제됩니다.
해당 내용은 무주택 세대주 중 ‘급여 근로자’에게만 해당되는 내용입니다.
현행 급여 5,500만원 이하의 무주택세대주에게 연 750만원 한도로 12%, 7,000만원 이하일 경우에는 10%로 세액공제 혜택을 부여했으나, 개선안에서는 각각 12%, 15%로 상향되었습니다.
전월세 보증금 원리금 상환 소득공제 혜택도 연 300만원에서 400만원으로 확대되었습니다.위의 두가지 개선안들은 임차인 보호를 위한 변화로 보시면 됩니다.
대부분 주택을 매입할 때 주택담보대출을 받습니다. 전 정부에서는 주택담보대출을 받을 경우 무주택, 1주택자를 대상으로 전입 및 기존주택 처분 기간을 6개월로 제한했습니다.
그러나 이번 개선안으로 무주택자에게는 주택담보대출을 통한 주택 매입 시 전입 기한을 폐지했으며, 1주택자 기존주택 처분기한을 2년으로 확대했습니다. 사실상 주택담보대출을 통한 일시적 2주택을 허용했다고 볼 수 있습니다.
기존 고가 1주택 (시가 기준 9억원 이상) 보유자는 전세대출 이용이 제한되었습니다. 그러나 여기서 ‘기존 고가 1주택’의 기준이 매우 제한적 이였습니다.
기존 9억원 이하 1주택을 보유한 상태로 타지역에 전세대출을 받아 거주하고 있었으나, 기존 주택이 시세 상승으로 인해 고가 1주택으로 전환될 경우 전세대출에 대한 연장이 불가능 했습니다. 그래서 많은 분들이 매우 난감한 상황들이 벌어졌을 것이라 생각합니다.
그러나 이번 개선안에서는 전세대출을 받은 시점에서 시세 상승으로 고가주택으로 전환될 시에도 퇴거시까지 전세대출을 연장하도록 허용했습니다.
이외에 종부세 부담 완화, 생애최초 주택 구입 시 취득세 면제 및 LTV 80%로 확대, 청년의 미래수익 상승분을 반영한 보금자리론 체증식 상환 등 많은 부분들이 완화되었습니다.
이 부분은 업로드한 파일에서 따로 대상자분들이 살펴보시면 될 것 같습니다. 그리고 현재 부동산시장에서 가장 큰 관심을 가지는 분양가상한제 개선안에 대해서는 다음 포스팅으로 안내 드리겠습니다
임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제.hwp
