부동산/경제 이슈

부동산 리츠 펀드 투자, 현명한 투자방법은?

2022. 7. 5.

부동산 리츠 투자,
현명하게 투자하는 방법은 무엇일까요?



오늘은 부동산투자의 방법 중 하나인 부동산 ‘리츠’에 대해서 알아보려고 합니다.

리츠 투자에 대해서 다들 익히 들어보았을 것이라 생각됩니다. 그만큼 많은 분들이 관심을 가지고 있으며, 부동산 시장이 뜨겁다는 반증이기도 합니다.


그럼 리츠투자가 무엇이고 어떠한 특징을 가지고 있는지 알아보겠습니다. 단, 여기서 리츠는 주식형태의 증권이고, 리츠펀드는 리츠들을 모아 놓은 펀드이니 혼동하지 않으셨으면 합니다.


먼저, 리츠란 무엇인가?

리츠는 Real Estate Investment Trusts, REITs의 약자로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하며, 이로 인해 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 상법상 주식회사입니다.


국내 리츠의 경우 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하기에 대표적인 배당주로 자리잡고 있습니다. 이때 자산을 매각할 경우 매각차익에 대해서도 의무적으로 90% 이상 배당을 해야만 합니다.


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리츠의 가장 큰 장점이 뭘까요?



'리츠의 장점을 바라보는 여러 관점들이 있습니다.
토핀이 생각하는 리츠의 장점은 크게 두가지 입니다'



1) 첫째 자산의 등기상 소유가 '내'가 아니다.


자산을 직접 매입하지 않고 주주의 자격으로 투자해 자산의 일부 권리 및 현금흐름만 수취한다는 것입니다. 쉽게 말해, '나'의 소유가 아니여도 자산 가격 상승에 대한 수익권리가 있고, 임대료에 대한 배당금이 있다는 의미입니다.


이게 왜 중요할까요?


그 이유 바로 ‘세금’입니다. 현재 급격한 부동산 자산가격의 상승으로 정부는 시장을 진정시키기 위해 종합부동산세, 다주택자 양도소득세 등 다양한 방법으로 규제를 강화했습니다.여기에 기본적으로 내야하는 재산세, 농어촌특별세, 법인일 경우 법인세 등이 추가됩니다.

현재는 정권이 교체되면서 부동산 규제가 조금씩 풀리고 있습니다.


이런 상황에서 자산의 권리와 현금흐름 수익을 받으면서 세금을 피할 수 있는 것은 매우 매력적입니다.종합부동산세의 경우에는 보유만 하고 있어도 세금이 나가고, 시세차익을 통해 매각할 경우 양도소득세가 가중됩니다. 사실상 세금을 때고 보면 한없이 낮은 금액으로 실수익이 발생하게 됩니다.


또한 대출을 통해 자산을 매입할 경우 금리변동에 위험에 노출이 되어 실제 현금흐름 수익은 더 낮아질 수 있습니다.


단, 리츠에 투자할 경우 자산 직접매입이 아니기에 과도한 레버리지를 낄 수 없어 상승기에는 큰 이익을 볼 수 없다는 단점도 있으나, 세금 및 관리의 측면에서 보면 충분히 매력적이라 생각됩니다.



2) 둘째, 주식의 형태이다

주식과 부동산의 가장 큰 차이점이 무엇일까요? 누군가는 자산가격의 변동률이라고도 합니다. 그러나 토핀이 생각하는 주식과 부동산의 가장 큰 차이점은 바로 환금성입니다.


여기서 환금성이란 '내가 가진 자산을 빠르게 현금화할 수 있는가?' 입니다. 부동산은 기본적으로 거래되는 금액이 주식에 비해 매우 큽니다. 그렇기 때문에 매수자가 나타나지 않을 경우 판매가 사실상 불가능합니다. 그러나 주식은 거래소를 통해 주식을 빠르게 처분할 수 있습니다.


물론 리츠는 기본적으로 ‘장기투자’를 통한 배당수익 창출이 목적이기 때문에 ‘익일거래’는 하지 않으시겠지만 시장이 침체기로 들어갔을 경우 의사결정을 통해 빠르게 시장위험 노출금액을 최소화 시킬 수 있습니다.




그렇다면 리츠의 평균적인
수익률은 어떻게 되나요?


리츠에는 3가지 형태가 있습니다. CR리츠(기업구조조정 리츠), 위탁관리 리츠, 자기관리 리츠입니다. 과거에는 CR리츠 및 자기관리 리츠의 비중이 높았으나, 현재는 위탁관리 리츠가 전체 시장의 90%이상을 차지할 정도로 매우 많습니다.



리츠 형태를 확인하셨다면, 해당 리츠가 담고 있는 기초자산이 무엇인지도 확인하실 필요가 있습니다. 현재는 지난 4년간 부동산 호황기였던 만큼 ‘주택’을 기초자산으로 하는 리츠가 약 52%로 가장 많은 것으로 확인됩니다.

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시장의 상황에 따라 리츠 기초자산에 따른 수익율은 모두 다르게 나타납니다. 실제로 코로나 비대면 시스템으로 인해 2020년도에는 새벽배송, 물류 등의 수익률이 높은 것을 확인하실 수 있고, 2021년도에는 부동산 가격 및 지가상승으로 인해 리테일(상가)의 수익률이 높은 것은 확인하실 수 있습니다.

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상장 리츠는 공시의무에 따라 투명하게 운영되며 기초자산에 대한 정보가 모두에게 공개됩니다. 따라서 매수희망자는 리츠의 기초자산이 현재 시장상황과 '핏'한지 의사결정 후 매입하는 것이 좋습니다. 상장리츠에 관한 모든 정보는 ‘리츠종합정보시스템’에서 확인하실 수 있습니다.



- 리츠 시계열 통계 바로가기


- 리츠 정보 시스템 바로가기




하지만 현재 계속되는 FOMC 및 한국은행의 기준금리 상승으로 인해 리츠의 가격은 점차 하락하고 있습니다.이러한 상황에서 우리는 옥석을 가려 리츠를 선정해야 합니다.


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금리 상승기에 리츠 선정에 있어
가장 중요한 것은 무엇일까요?


해당 리츠의 조달금리와 임대료 연동방법을 보면 됩니다.예시로 들어드린 3가지 미래에셋맵스리츠, 이리츠코크렙, SK리츠를 바탕으로 설명을 드려보겠습니다.



1. 미래에셋맵스리츠

미래에셋맵스리츠는 광교의 홈플러스 건물을 기초자산으로 하고 있습니다. 자산매입 시 조달금리는 변동금리로 되어있고, 임대료는 매년 1.5% 상승을 조건으로 책임임차 계약을 했습니다.

하지만 이렇게 금리와 물가가 같이 상승하는 시기에는, 조달비용이 늘어나고 인플레이션 대비 임대료가 적게 올라 주가가 많이 떨어지는 것을 확인할 수 있습니다.



2. 이리츠코크렙

이리츠코크랩의 경우 NC그룹(이랜드)와 계약되어 있는 리츠입니다. 조달금리는 고정금리로 금리상승기에 매우 유리하며, 임대료는 CPI(소비자물가지수)와 연동되어 있어 물가상승기에 높은 배당률을 기대할 수 있습니다.

이렇게 조달금리와 임대료 두가지 조건이 모두 좋아 상대적으로 주가방어가 잘된 모습을 볼 수 있습니다. 다만, 임차기업인 이랜드의 재무구조가 취약한 부분이 있습니다.


3. SK리츠

SK리츠는 SK서린빌딩과 약 150개의 SK주요소를 기초자산으로 하고 있습니다. SK리츠의 가장 큰 단점은 SK주요소에게 5년간 임대료 동결계약을 진행했기에 현재와 같은 물가, 금리 상승기에는 불리한 구조입니다.






리츠의 특징들을 보고 개개인의 의사결정이 모두 다를 수 있습니다. 임차인이 탄탄한 리츠가 좋으신 분들도 있고, 임차인은 조금 취약하더라도 구조가 좋은 리츠를 선호하시는 분도 있을 겁니다.


리츠의 선택은 모두 개인의 의사결정이지만, 선택과정에서 위에 말씀드린 조달금리와 임대료 두가지는 꼭 확인하고 리츠 매입을 진행하는 것을 권장드립니다.



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